Jogszabályi háttér

Budapest egyes kerületeiben, ha egy épületen olyan módosítást terveznek, amelyhez nem kell építési engedély, de a módosítás befolyásolja az épületképet, vagy megváltoztatja az épület vagy egyes egységeinek rendeltetési jellegét vagy a rendeltetési egységek számát, akkor településképi bejelentést kell benyújtani az önkormányzathoz.

Ennek értelmében a pozitívan elbírált településképi bejelentés az érintett kerületekben a rövidtávú szálláshely üzemeltetésére irányuló engedély megszerzésének is előfeltétele, amelyet csatolni kell az engedélyeztetéshez szükséges dokumentációhoz. A településképi bejelentést a területileg illetékes önkormányzat építés(ügy)i osztályához kell benyújtani elbírálásra.

Jelenleg az V. és a VI. kerületben van szükség településképi bejelentésre az üzemeltetési engedély kiváltásához, azonban az önkormányzati rendeleteket még nem aktualizálták mindenhol az „airbnb-zésre” fő szabályként alkalmazandó 239/209. Kormányrendelet 2019. júliusi módosításának megfelelően. Emiatt előfordulhat, hogy az alábbi követelmények nem mindenhol érvényesek – ez ügyben érdemes felvenni a kapcsolatot a területileg illetékes önkormányzat engedélyeztetési osztályával.

Ügyintézés

A bejelentéshez szükséges dokumentumok és kritériumok

V. kerület

A 2021. október 1-től hatályos új szabályozásnak megfelelően:

• Építészeti-műszaki tervdokumentáció, melyet kizárólag a Magyar Építész Kamaránál bejegyzett építész készíthet el. Díja függ a lakás méretétől és a megbízott építésztől is, de általában 100.000 Ft körüli költséggel lehet kalkulálni.
• A helyi szabályozás az új „airbnb-s” lakások számát lakóházanként a lakóház összes lakásának 5%-ában maximalizálja, azaz pl. egy 100 lakásos házban csak 5 db „airbnb-s” lakás lehet. 
• A szobák mérete az „airbnb-zésről” szóló <kormányrendeletben> meghatározott méret másfélszerese kell, hogy legyen, azaz egy egyágyas szobának legalább 12 m² alapterületűnek kell lennie, 12 m² felett pedig minden plusz főre ágyanként további 6 m²-t szükséges kalkulálni (tehát pl. egy 4 fős szoba alapterülete legalább 30m² kell, hogy legyen.)
• A lakásnak meg kell felelnie az OTÉK rendelkezéseinek, melyek közül a legfontosabb, hogy a WC nem nyílhat közvetlenül élelmiszer tárolására, feldolgozására, fogyasztására szolgáló helyiségből. A további rendelkezésekről közvetlenül az <OTÉK-ből>, vagy az V. kerületi önkormányzat <Építési és Műszaki Osztályán> tájékozódhatsz.
• Parkolóhely-megváltási díjat csak akkor kell fizetni, ha a szálláshely célú lakás nem védett épületben található (az épületeknek csak kevesebb, mint 10%-a nem védett a kerületben), és a lakásban egynél több lakószoba van. Összege 4,5 millió forint.  A kerület épületeinek védettségi státuszát <ezen a linken> ellenőrizheted. Parkolómérleg-számítást minden esetben csatolni kell a beadványhoz (akkor is, ha nem kell parkolóhelyet megváltani).
• A <vonatkozó rendelet> szerint elvileg kerékpártároló-megváltási díjat is kellene fizetni, de a gyakorlatban ezt a szabályt nem alkalmazzák.
• Társasházi hozzájáruló nyilatkozat, amely megengedi a házban a rövidtávú szálláshelyek üzemeltetését. Benyújtható a megengedő passzust tartalmazó közgyűlési határozat vagy SZMSZ vagy Alapító Okirat másolata is. Az V. kerületben sok társasház határozott már arról, hogy engedélyezi vagy tiltja az „airbnb-zést”, ebben az esetben elég, ha a határozatról tanúskodó dokumentumot hitelesített változatban kikérjük a közös képviselőtől. Amennyiben azonban sem tiltás, sem megengedés nincs a társasházi dokumentumokban, össze kell hívni a közgyűlést, ahol remélhetőleg sikerül pozitív határozatot elfogadni.

VI. kerület

A 2020. január 1-től hatályos új szabályozásnak megfelelően:

• Építészeti-műszaki tervdokumentáció, melyet kizárólag a Magyar Építész Kamaránál bejegyzett építész készíthet el. Díja függ a lakás méretétől és a megbízott építésztől is, de általában 100.000 Ft körüli költséggel lehet kalkulálni.
• A lakásnak meg kell felelnie az OTÉK rendelkezéseinek, melyek közül a legfontosabb, hogy a WC nem nyílhat közvetlenül élelmiszer tárolására, feldolgozására, fogyasztására szolgáló helyiségből. A további rendelkezésekről közvetlenül az <OTÉK-ből>, vagy az VI. kerületi önkormányzat Építési Osztályán tájékozódhatsz.
• Parkolóhely-megváltási díjat csak akkor kell fizetni, ha a szálláshely célú lakás nem védett épületben található, és a lakásban egynél több lakószoba van. A kerület épületeinek védettségi státuszáról a településképről szóló <33/2017. (XII. 21.) önkormányzati rendelet> 1. mellékletéből (a 27. oldaltól kezdődően) tájékozódhatsz. Az önkormányzat a díjat egyösszegű adó formájában szedi be, és semmilyen esetben (szálláshely megszűnése, átminősítése stb.) nem téríti vissza. Összegét az alábbi táblázat segítségével számíthatod ki, ha az egy fölötti lakószobák számát megszorzod a „Minden egyéb rendeltetés” sorban szereplő számok valamelyikével, a lakás elhelyezkedésétől függően. Fontos: az <üzemeltetési engedéllyel> szemben itt nem az számít, hogy az adott szobában van-e vendégfogadásra alkalmas ágy, hanem az, hogy hány elvben vendégfogadásra alkalmas szoba van!

	Teréz krt. – Bajcsy-Zs. út – Király utca határolta terület	A kerület többi része
Lakás rendeltetés	3 162 500 Ft	2 078 125 Ft
Minden egyéb rendeltetés	6 325 000 Ft	4 156 250 Ft

Példa 3 szobás, nem védett házban található lakás parkolómérleg-számítására a Teréz krt. – Bajcsy-Zs. út – Király utca határolta területen: (3–1) x 6,325 millió Ft = 12,65 millió forint

Parkolómérleg-számítást minden esetben csatolni kell a beadványhoz (akkor is, ha nem kell parkolóhelyet megváltani).

• A Teréz krt. – Bajcsy-Zs. út – Király utca határolta területen a társasházban található “airbnb-s” lakások összterülete nem haladhatja meg a társasház teljes alapterületének 20%-át. A kerület egyéb részein a társasházban található “airbnb-s” lakások összterülete nem haladhatja meg a társasház teljes alapterületének 10%-át. Az arányok megállapításához a Földhivatali nyilvántartásban szálláshely funkcióval szereplő lakások területét veszik alapul. Az összesített társasházi adatok ingyenesen kikérhetőek a Földhivataltól személyesen vagy <online>. Az arányszám betartásáról a műszaki tervdokumentációban kell nyilatkozni.
• A társasház SZMSZ-e nem tilthatja a rövidtávú szálláshely üzemeltetését. Tehát a pozitív elbíráláshoz az is elégséges, ha az SZMSZ-ben nincs sem tiltó, sem megengedő passzus. A közös képviselőnek nyilatkoznia kell erről, és a nyilatkozatot mellékelni kell a beadványhoz.

A településképi bejelentőlapot letöltheted <innen>, a vonatkozó helyi rendeletről pedig az önkormányzatnál kérhetsz tájékoztatást.

VIII. kerület

• Építészeti-műszaki tervdokumentáció, melyet – a többi településképi bejelentést kérő önkormányzat által előírt dokumentációval szemben – magad is elkészíthetsz az önkormányzat Városépítészeti Irodája által kiadott <kitöltési útmutató> alapján.
• A lakásnak meg kell felelnie az OTÉK rendelkezéseinek, melyek közül a legfontosabb, hogy a WC nem nyílhat közvetlenül élelmiszer tárolására, feldolgozására, fogyasztására szolgáló helyiségből. A további rendelkezésekről közvetlenül az <OTÉK-ből>, vagy az VIII. kerületi önkormányzat Városépítészeti Irodájában tájékozódhatsz.
• Parkolóhely-megváltási díjat csak akkor kell fizetni, ha a szálláshely célú lakásban kettőnél több lakószoba van. Az önkormányzat a díjat egyösszegű adó formájában szedi be, és semmilyen esetben (szálláshely megszűnése, átminősítése stb.) nem téríti vissza. 

Összege: ha több, mint két lakószobára kérünk engedélyt, akkor az egy fölötti szobák száma/2 lefelé kerekítve x 1 millió forint. 

Lakószobának számít minden olyan szoba, ahol ágyat (vagy alvásra alkalmas kanapét) helyezünk el. 

Példa 2 szobás lakás parkolómérleg-számítására: (2–1)/2 = 0,5; ez lefelé kerekítve 0, tehát nem keletkezik fizetési kötelezettség.

Példa 4 szobás lakás parkolómérleg-számítására: (4-1)/2 = 1,5; ez lefelé kerekítve 1, szorozva 1 millióval = 1 millió forint

Parkolómérleg-számítást minden esetben csatolni kell a beadványhoz (akkor is, ha nem kell parkolóhelyet megváltani).

• A társasház SZMSZ-e nem tilthatja a rövidtávú szálláshely üzemeltetését. Nem szükséges, hogy az SZMSZ megengedő passzust tartalmazzon. A hatályos SZMSZ másolatát hitelesíttetni kell a közös képviselővel (elég az aláírása), és mellékelni kell a beadványhoz. Amennyiben a ház nem rendelkezik SZMSZ-szel, a hatályos Alapító Okirat is beadható. Ha ez sem áll rendelkezésre, a közös képviselőnek nyilatkoznia kell arról, hogy a ház semmilyen formában nem tiltja a rövid távú szálláshely üzemeltetését, és a nyilatkozatot csatolni kell a beadványhoz.

A településképi bejelentőlapot letöltheted <innen>, a vonatkozó helyi rendeletről pedig az önkormányzatnál kérhetsz tájékoztatást.